山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发《威海市区住宅专项维修资金管理办法》的通知

威政发〔2010〕21号


各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：

《威海市区住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。







二○一○年四月二十九日

威海市区住宅专项维修资金管理办法



第一章 总 则



第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《山东省住宅专项维修资金管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 威海市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区，下同）的商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置房屋等）专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、防雷、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房保障房产管理部门具体负责商品住宅专项维修资金的归集、交存和使用，保证资金安全、使用便利。

市财政部门按照职责负责指导和监督住宅专项维修资金财务管理等方面的工作。



第二章 交 存



第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期住宅专项维修资金交存标准为，七层（含七层）以下的单幢物业（含单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位）每平方米建筑面积70元，八层（含八层）以上的单幢物业每平方米建筑面积110元。

市住房保障房产管理部门和市财政部门应当根据我市实际情况，对首期交存的住宅专项维修资金标准适时调整。

第八条 按照《威海市城市住宅小区物业管理暂行办法》（威政发〔1997〕52号）规定收取的房屋共用部位、共用设施维修资金，原管理单位应当自本办法施行之日起90日内将结余部分移交市住房保障房产管理部门管理。

第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市住房保障房产管理部门代管。

市住房保障房产管理部门和市财政部门应当通过招投标方式委托所在地商业银行作为市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 新开发建设的商品住宅，期房在办理商品房预售合同备案前、现房在办理产权登记前，买受人应当向市住房保障房产管理部门交存首期住宅专项维修资金。未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，市住房保障房产管理部门不予受理产权登记申请。

开发建设单位与买受人订立商品房买卖合同时，应当约定首期住宅专项维修资金交存事项。

第十二条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

第十三条 收取住宅专项维修资金的单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十四条 业主大会成立后，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以向市住房保障房产管理部门申请划转相关住宅专项维修资金。业主大会应当委托市住房保障房产管理部门和市财政部门共同确定的所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金专户管理银行。经审核符合条件的，市住房保障房产管理部门30日内将物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十五条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

市住房保障房产管理部门和市财政部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户实施监管。

第十六条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。业主拒不履行续交义务的，业主委员会可通过法律途径解决。

尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市住房保障房产管理部门会同市财政部门制定。



第三章 使 用



第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修费用由该单元业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层的共用部位、共用设施设备，维修费用由该楼层业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十一条 业主大会成立前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。提出的使用建议应当在所涉及业主的公共活动区域予以公示。

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

（四）物业服务企业或者相关业主向市住房保障房产管理部门提出申请，经审核符合条件的，按工程进度定向分期划转住宅专项维修资金。

（五）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主到市住房保障房产管理部门办理住宅专项维修资金结算手续。

第二十二条 业主大会成立后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，业主委员会在物业区域内公示使用方案，并组织业主大会表决通过。

（二）物业服务企业或者经业主大会同意的专业维修单位，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金计划，经业主委员会依据使用方案审核同意，由市住房保障房产管理部门监管使用：

1.住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，由市住房保障房产管理部门按工程进度定向分期划转住宅专项维修资金。

2.住宅专项维修资金划转业主大会管理的，由市住房保障房产管理部门依照业主委员会的申请通知专户管理银行定向分期划转住宅专项维修资金。

（三）工程竣工验收合格后，业主委员会或者业主委员会委托的物业服务企业到市住房保障房产管理部门办理住宅专项维修资金结算手续。

第二十三条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）尚未成立业主大会的，按照本办法第二十一条第（四）项、第（五）项的规定办理；

（二）成立业主大会的，按照本办法第二十二条第（二）项、第（三）项的规定办理。

发生前款情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，市住房保障房产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；尚未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。



第四章 监督管理



第二十七条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十八条 因城市房屋拆迁改造、不可抗力等原因致使房屋灭失的，业主可持房屋灭失证明材料向市住房保障房产管理部门申请提取分户账中结余的资金。

　第二十九条 市住房保障房产管理部门或者业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向全体业主公布下列住宅专项维修资金的账目内容：

（一）住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

住宅专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十一条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门的有关规定。

市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十二条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十三条 住宅专项维修资金使用后，市住房保障房产管理部门、业主委员会、物业服务企业应当将住宅专项维修资金使用的相关资料立卷存档。　



第五章 法律责任



第三十四条　开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由市住房保障房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十条规定分摊维修和更新、改造费用的，由市住房保障房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十五条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市住房保障房产管理部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

住房保障房产管理部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府住房保障房产管理部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条　住房保障房产管理部门违反本办法第二十五条规定的，由上一级人民政府住房保障房产管理部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

财政部门违反本办法第二十五条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十五条规定的，由市住房保障房产管理部门责令改正。

第三十七条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》、《山东省财政票据管理办法》的有关规定，严肃处理，并追究法律责任。

第三十八条　市住房保障房产管理部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第六章 附 则



第三十九条 本办法施行前已出售商品住宅的专项维修资金，由业主委员会统一归集交存；尚未成立业主大会的，以幢为单位统一归集交存，由市住房保障房产管理部门按照本办法规定管理使用。交存数额按照本办法第七条的规定执行。

本办法施行前从公有住房售房款中提取并交存的住宅专项维修资金，按照原有模式管理。

第四十条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十一条 本办法自2010年5月1日起施行。


人力资源和社会保障部 司法部 中华全国总工会等


关于加强劳动人事争议调解工作的意见

人社部发〔2009〕124号


各省、自治区、直辖市人力资源社会保障（人事、劳动保障）厅（局）、司法厅（局）、总工会、企业联合会/企业家协会，新疆生产建设兵团人事局、劳动保障局、司法局、工会、企业联合会/企业家协会，国务院有关部委、直属机构人事部门：

为进一步贯彻落实劳动争议调解仲裁法，切实发挥调解在促进劳动人事关系和谐和社会稳定中的重要作用，现就加强劳动人事争议调解工作提出如下意见。

一、充分认识新形势下加强劳动人事争议调解工作的重要性

当前，随着劳动人事制度改革的深化以及劳动者维权意识增强，劳动人事争议案件呈上升态势，集体劳动争议增多，处理难度加大，迫切需要进一步完善劳动人事争议处理工作机制，加大调解工作力度。中央明确提出，要完善矛盾纠纷排查调处机制，建立党和政府主导的维护群众权益机制，更多采用调解方法，把矛盾化解在基层，解决在萌芽状态。劳动争议调解仲裁法针对劳动人事争议处理中的一些突出矛盾和问题，从构建和谐社会的需要出发，将调解作为劳动人事争议处理的基本原则和重要程序，拓展了调解组织的范围，强化了调解在争议处理过程中的地位和作用。因此，要充分认识调解在妥善处理社会矛盾、实现社会公平正义、构建和谐社会中不可替代的作用，充分认识加强劳动人事争议调解工作的重要性和紧迫性，以科学发展观为统领，贯彻“预防为主、基层为主、调解为主”的工作方针，把调解作为促进和谐社会建设的重要基础性工作，摆在争议处理工作更加突出的位置，逐步建立和完善企事业单位调解、乡镇街道调解、行业调解、人民调解、行政调解等多渠道的争议调解体系，推动和促进具有调解职能的其他社会组织及律师、专家学者开展调解工作，形成开放式的社会化调解网络，最大限度地将争议通过调解快捷、平稳化解，维护劳动人事关系和谐和社会稳定。

二、建立完善企业劳动争议调解组织，提高企业自主解决争议的能力

建立健全企业劳动争议调解委员会，是加强劳动争议调解工作的重要基础。要根据劳动争议调解仲裁法的要求，推动企业依法设立劳动争议调解委员会。已成立工会的企业一般应设立调解委员会，尚未成立工会的企业要将工会组建与调解组织建设同步推进。要充分发挥国有企业劳动争议调解委员会的作用，积极探索调解组织制度化建设的有效途径。在大中型企业，要加强集团公司和分公司、子公司调解组织建设，设立办事机构、配备得力人员、保障工作经费、发挥调解作用。在车间、工段、班组设立调解小组，形成企业内部调解工作网络，及时化解劳动争议。尚未建立劳动争议调解委员会的小型企业，可推举企业和职工共同认可的职工代表负责与企业经营者、职工以及乡镇街道劳动争议调解组织的沟通协调，预防和解决劳动争议。企业调解组织要与当地人力资源社会保障行政部门、工会、企业代表组织建立工作联系机制，及时报送调解委员会的组成、工作进展等情况。

企业劳动争议调解委员会要加强争议预防工作，宣传劳动法律法规和企业规章制度，主动参与协调履行劳动合同、集体合同、执行规章制度等方面出现的矛盾和问题，健全劳动争议预防和预警机制，做到超前防范，提高企业自主解决争议的能力，将争议化解在源头。

三、大力推进乡镇街道调解组织建设，夯实基层化解纠纷的工作基础

劳动争议调解仲裁法规定，在乡镇、街道设立具有劳动争议调解职能的组织，是强化基层调解，就近就地化解劳动争议的重要体现。要在个体经济、私营经济比较集中的地区，在地方党委、政府的统一领导下，大力推动乡镇、街道劳动保障服务所（站）和工会、企业代表组织设立的劳动争议调解组织建设，不断完善工作机制，落实工作经费，将调解职能向企业比较集中的村和社区延伸。没有明确调解职能的劳动保障服务所（站）要尽快加载调解职能，通过各种方式充实调解员，积极开展劳动争议调解工作。乡镇、街道等基层调解组织，要积极探索劳动争议和解建议书试点，引导劳动争议双方当事人在平等自愿基础上，充分协商达成和解，妥善化解劳动争议。

要建立健全由行业（产业）工会和行业协会双方代表组成的行业性劳动争议调解组织，根据行业特点有效开展劳动争议预防和调解工作，当前要在劳动争议多发的出租车、餐饮服务、建筑业等行业建立行业性劳动争议调解组织。

四、充分发挥人民调解委员会调解劳动争议的作用，拓宽劳动争议调解的渠道

人民调解委员会要依法将劳动争议纳入调解范围，发挥人民调解组织遍布城乡、网络健全、贴近群众的优势，积极开展劳动争议调解工作。劳动争议多发的乡镇、街道人民调解委员会可以设立专门的服务窗口，及时受理并调解劳动争议。要充分发挥司法所指导人民调解委员会开展劳动争议调解的职能作用，有针对性地开展法律咨询和法制宣传工作，预防和减少劳动争议。要加强对人民调解员调解劳动争议的业务培训，使人民调解员了解和掌握劳动保障法律法规及政策规定，掌握劳动争议调解的基本方法和技巧，提高调解劳动争议的能力和水平。要认真研究、摸索和总结人民调解组织处理劳动争议的特点、规律，加强人民调解委员会与其他劳动争议调解组织的沟通、协调与配合，加强与劳动争议仲裁、审判程序的有机衔接，及时有效化解劳动争议。

五、推动事业单位人事争议调解工作，为深化事业单位人事制度改革提供保障

加强人事争议调解是规范事业单位人事管理，维护事业单位和工作人员合法权益的重要环节。事业单位要积极建立由人事部门代表、职工代表、工会代表、法律专家等组成的人事争议调解组织。加强主管部门对所属事业单位人事争议调解工作的指导，做到简单争议由事业单位内部调解解决，复杂争议由单位主管部门调解解决。积极创造条件，推动在教育、科技、文化、卫生等事业单位及其主管部门建立人事争议调解组织。切实发挥调解组织预防争议的作用，规范事业单位人事管理，探索有效化解人事争议的长效机制。

六、建立政府主导、各方参与的应急调解协调机制，及时处置重大集体劳动人事争议

人力资源社会保障行政部门要会同工会和企业代表组织，通过协调劳动关系三方机制等形式，共同研究解决劳动争议的重大问题。建立健全人力资源社会保障行政部门主导，工会、企业代表组织及主管部门共同参与的对突发性、集体性劳动人事争议应急调解协调机制，落实重大集体劳动人事争议信息报告制度。明确职责分工，排查争议隐患，深入研究重大集体劳动人事争议特点，发现重大纠纷苗头，及时研究对策，有针对性地制订应急方案，妥善处理争议案件。

七、加强劳动人事争议调解与仲裁的相互衔接，共同做好争议处理工作

调解和仲裁衔接是解决争议的有效工作机制。调解组织和仲裁机构要加强协调配合，共同做好争议处理工作，提高争议处理的质量和效率。对未经调解组织调解，当事人直接申请仲裁的劳动争议案件，仲裁委员会可向当事人发出调解建议书，引导其在乡镇、街道、企业以及人民调解委员会等调解组织进行调解，就近就地解决争议。仲裁委员会认为可以委托调解组织调解的劳动人事争议案件，经当事人同意，可以委托调解组织进行调解。对当事人双方提出的确认调解协议的申请，仲裁委员会应及时受理，对合法的调解协议，可以出具仲裁调解书。

八、加强调解员队伍建设，不断提高调解质量和效能

加强调解员队伍建设是做好劳动人事争议调解工作的重要保障。要拓宽调解员来源，积极吸纳律师、专家学者、法律工作者等参与劳动人事争议调解工作。要通过劳动人事法律知识培训、调解方法和技巧培训、典型案例评析研讨等形式，不断提高调解员的调解能力和法律素养。要加强对调解员的考核和管理，不断健全激励保障措施。努力建设一支公道正派、联系群众、热心调解工作，具有劳动人事法律知识、政策水平和实际工作能力的高素质调解员队伍。

九、明确职责分工，形成推动调解工作合力

人力资源社会保障行政部门、司法行政部门、工会、企业代表组织要加强对劳动人事争议调解工作的指导，充分发挥各自职能优势，落实责任，加大投入，整合资源，形成协调配合、通力合作的劳动人事争议调解工作新格局。

人力资源社会保障行政部门要统筹规划，会同司法行政部门、工会、企业代表组织及有关部门指导推动劳动人事争议调解和预防工作；做好与立法机构制定法律、司法审判机关法律适用等方面的协调；建立人力资源社会保障行政部门牵头，工会、企业代表组织及主管部门共同参与的集体性劳动人事争议应急调解协调机制；推动乡镇街道劳动保障服务所（站）开展劳动争议调解工作。司法行政部门要对人民调解委员会开展劳动争议调解工作进行指导，健全劳动争议法律援助制度，规范律师在劳动争议调解代理中的执业行为。工会、企业代表组织要共同推进企业建立健全劳动争议调解委员会，完善争议预防和调解制度，引导争议双方通过协商解决争议，提高企业自主解决劳动争议的能力。推动乡镇、街道工会和企业代表组织设立的劳动争议调解组织以及行业工会与行业协会设立的行业性劳动争议调解组织建设，有效开展调解工作。

各地区、各有关部门要不断提高认识，改进工作方法，转变工作作风，总结、探索劳动人事争议调解工作的新思路、新机制、新方法，为促进劳动人事关系和谐稳定，构建社会主义和谐社会作出新的贡献。

人力资源和社会保障部

司 法 部

中华全国总工会

中国企业联合会/中国企业家协会

二○○九年十月三十日