上海市房屋拍卖办法

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上海市房屋拍卖办法

上海市人民政府


上海市房屋拍卖办法
上海市政府


第一章 总 则
第一条 为了活跃社会主义商品经济,促进房产交易,加强对房屋拍卖的管理,结合本市实际情况,制订本办法。
第二条 以拍卖形式售卖房屋,暂限于市区公管房屋、系统自管房屋和人民法院依法拍卖的房屋。产权不清的房屋和经批准拆迁并控制户口迁入地区的房屋不得拍卖。
第三条 拍卖公管房屋,须经市房产管理局批准;拍卖系统自管房屋,须经主管局批准;处理人民法院依法拍卖的房屋,须由人民法院授权委托。
第四条 经营房屋拍卖业务的机构(以下简称拍卖人),须报市房产管理局审核批准,并经工商行政管理机关核准取得营业执照后,方可开业。
第五条 房屋拍卖是房产交易中的一种特殊形式。拍卖房屋须由房屋出卖人委托拍卖人进行,并签订房屋拍卖委托合同。

第二章 委 托
第六条 除人民法院依法拍卖房屋外,房屋拍卖须由出卖人与拍卖人按下列规定办理委托拍卖手续:
(一)出卖人填写委托拍卖房屋情况表;
(二)出卖人提交房屋产权证或有关的房屋产权证明文书;
(三)出卖人提交批准房屋拍卖的有关文件;
(四)出卖人交验房地产完税证明;
(五)出卖人与拍卖人签订房屋拍卖委托合同;
(六)出卖人预付房屋拍卖开价百分之一的手续费。
第七条 人民法院委托拍卖人拍卖房屋须按下列规定办理委托手续:
(一)签发委托拍卖通知书;
(二)填写委托拍卖房屋情况表;
(三)提交拍卖房屋的法律文书。
第八条 拍卖人须核实委托拍卖房屋现状和审核出卖人提交的证书、文件合格后,方可接受房屋拍卖委托。
第九条 房屋出卖人不得参与其委托拍卖房屋的应买活动。
第十条 委托拍卖房屋情况表的内容包括:房屋出卖人姓名、房屋地址、房屋面积、房屋建造年份、房屋结构、房屋类型、房屋独有或共有、房屋相邻关系、公用设施及其附属设备的使用状况等。
第十一条 拍卖房屋可以确定底价,也可以不确定底价。房屋出卖人须确定拍卖房屋底价的,应在签订委托拍卖房屋合同时提出,也可委托拍卖人测估后议定底价。
拍卖人对房屋拍卖底价应保守秘密。出卖人委托拍卖人测估房屋底价,应支付估价费。

第三章 拍卖程序
第十二条 拍卖人接受房屋拍卖委托后十天内,可用登报或公告等适当方式,发布房屋拍卖信息。发布房屋拍卖信息须载明下列内容:
(一)房屋所在地点和房屋类型;
(二)应买人的条件;
(三)看房时间和方法;
(四)房屋拍卖日期和拍卖场所;
(五)应买人的保证金金额;
(六)其他应说明的事项。
第十三条 符合条件的应买人应按规定的时间和要求向拍卖人登记并缴付保证金。保证金于拍卖程序终结后退还。
第十四条 拍卖人负责通知、组织、安排应买人看房,并解答应买人提出的问题。
第十五条 房屋拍卖活动由拍卖人指定的主持拍卖人主持,并按下列顺序进行:
(一)应买人凭保证金收据领取编有号码的报价牌进入拍卖场所。
(二)主持拍卖人介绍本次拍卖房屋的情况和拍卖应知事项。
(三)主持拍卖人报出拍卖房屋的开价。
(四)应买人持牌报价。
(五)主持拍卖人在应买人报价后,须及时并重复报出应买人牌号及其报价。
(六)应买人再报价,后报价须高于前报价,报价不限次数。
(七)应买人报出的最高价由主持拍卖人连报三遍并满三分钟而无应买人竞争报价时,最高价已达到或超过底价的,由主持拍卖人以槌击板,为拍卖成立的表示;最高价不足底价的,主持拍卖人可作不为出卖的表示而撤回,并当场公布底价。
(八)拍卖成立后,买受人应即向拍卖人预付房屋拍卖价百分之四的定金,预付的保证金抵充定金;拍卖成立后,买受人不预付定金的,视同违约,应向拍卖人支付房屋拍卖价百分之三的手续费,预付的保证金抵充手续费。拍卖重新开始。

第四章 付款签约
第十六条 买受人应在房屋拍卖成立后十天内付清房屋价款;买受人逾期付款的,出卖人可解除拍卖房屋的约定,买受人预付的定金无返还请求权。
第十七条 出卖人在收到买受人房屋价款的同时,应将房屋腾空移交买受人,并由拍卖人协助双方签订房屋买卖合同。出卖人未在规定时间内将房屋腾空移交买受人,买受人可解除拍卖房屋的约定,出卖人应双倍返还定金。
第十八条 房屋拍卖成立或根据本办法第十五条第(七)项规定撤回拍卖的,出卖人均应向拍卖人缴纳房屋拍卖价百分之三的手续费,预付的手续费可抵充。法院委托拍卖房屋的手续费在拍卖后的房屋价款中扣除。
第十九条 出卖人根据本办法第十五条第(七)项规定撤回拍卖的房屋,或根据第十六条、第十七条规定解除拍卖约定的房屋,需重新拍卖时,应另行办理委托拍卖手续。
第二十条 买受人取得房屋后,应凭房屋拍卖的有关证明文书,到房屋所在地的房管部门办理房屋产权变更手续。

第五章 附 则
第二十一条 本办法由市房产管理局解释。
第二十二条 本办法自一九八八年八月一日起施行。



1988年7月29日
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  随着依法治国方略的进一步推进,公民、法人和其他组织的维权意识逐步觉醒,针对国家机关不作为行为提起国家赔偿的案件增幅越来越快。审判实践中《国家赔偿法》对行政不作为的归责原则和赔偿范围等问题存在着不明确的现象,给行政不作为赔偿案件的审理带来极大的不便。笔者拟就相关问题试作探讨,以期对审判实践提供参考。

  一、行政不作为的认定

  行政不作为是指行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务,应当履行而未履行或拖延履行其法定职责的状态。认为行政不作为是指行政主体未履行具体的法定作为义务,并且在程序上没有明确意思表示的行政行为。其主要有以下三层含义:

  首先,行政不作为的主体必须是行政主体。所谓行政主体,是指享有国家行政权,能以自己的名义行使行政权,并能独立承担因此而产生的相应法律责任的组织①。行政机关是最主要的行政主体,除此之外,国家可以通过法律、法规、规章把一部分行政职权授予非行政机关的组织行使,这些组织在行使被授予的行政职权时便具备了行政主体的资格。

  其次,行政不作为必须以行政主体具有法定义务为前提。没有义务就没有责任。这种法定义务是法律上的行政不作为为义务。行政作为的义务来源于法律的明确规定,根据我国的行政组织法,各行政机关都有法定职责。

  最后,行政不作为以行政主体没有履行法定作为义务为必要条件。行政主体的不履行法定义务表现为,行政主体没有作出任何意思表示,或不予接受、迟延办理。不履行不是行政主体意志以外的原因,而是有履行能力却故意未履行、延迟履行。

  行政不作为发生的案件很多,但进入赔偿领域很少,其主要原因为:不履行的认定存在难度,行政主体对申请履行的拒绝可能是不履行职责的行为,也可能是切实履行职责的行为,即行政主体依法有不履行的条件,因而予以合法合理的拒绝,从理论上讲,这是一种作为行为,作为行为有可能是不合法的行为,也有可能是合法的行为;②不履行行为,当事人举证困难,如李某在闹市遭人殴打,一身穿公安制服的路过看见而不管不问,李某被人打伤,该公安干警存在不履行保护李某的义务,但李某对该公安干警是属于何警种、何处人存在举证困难而打消提出国家赔偿的念头;不履行造成的损失也难以固定,会形成说不清道不明的局面。

  二、国家对行政不作为承担赔偿责任的必要性

  设立行政不作为国家赔偿制度,对于实施宪法、监督行政主体依法行使职权,为受到不法侵害的公民、法人和其他组织提供有效救济都具有不可佑量的意义。其必要性表现在以下几个方面:

  1、是贯彻实施法律的需要。《行政诉讼法》第67条规定:“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员做出的具体行政行为侵犯造成损害的,有权请求赔偿。”《国家赔偿法》第2条规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。同时该法第3条、第4条有关行政赔偿范围的规定,行政主体及其工作人员在行使行政职权时的其他违法行为造成公民身体伤害或者死亡以及造成财产损害的,受害人有取得赔偿的权利。这里的“其它违法行为”,也应当包括行政不作为。

  2、是平等实施法律的需要。《国家赔偿法》第三十八条 规定:“人民法院在民事诉讼、行政诉讼过程中,违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误,造成损害的,赔偿请求人要求赔偿的程序,适用本法刑事赔偿程序的规定”。《最高人民法院关于民事、行政诉讼法中司法赔偿若干问题的解释》第一条规定:“根据国家赔偿法第三十一条的规定,人民法院在民事、行政诉讼过程中,违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误,侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的,依法应由国家承担赔偿责任”。第三条规定:“违法采取保全措施,是指人民法院依职权采取的下列行为:(一)依法不应当采取保全措施而采取保全措施或者依法不应当解除保全措施而解除保全措施的;(四)对查封、扣押的财物不履行监管职责,严重不负责任,造成毁损、灭失的,但依法交由有关单位、个人负责保管的情形除外”。在现有的国家赔偿体制下,行政机关的不作为行为对公民、法人和其他组织造成损害的排除在国家赔偿的体制之外,而对于人民法院的不作为却允许申请人提起国家赔偿,势必造成行为相同处理不一致的结果,不利于法律平等原则的贯彻实施。

  3、是促使行政主体增强责任心和社会公平的需要。行政不作为国家赔偿制度,有利于行政主体强化自我约束机制,增强国家责任意识。它让行政主体在意识到自己的权力同时,还必须意识到法律义务,乱作为要负法律责任,不作为同样有侵犯公民、法人和其他组织权利的危险。这样,行政主体就会增加一种潜在的压力,失职、渎职都将招致非难,承担法律责任,甚至被追偿。行政不作为国家赔偿制度,既是对因行政主体的不作为遭受损害的人提供补救,也是调整社会利益,以平衡受害人与社会其他成员之间公平关系的方式,从而实现全体社会成员之间的利益均等。

  三、行政不作为赔偿的归责原则

  《国家赔偿法》第2条规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。我国国家赔偿制度采用的归责原则为违法原则,因此行政主体的不作为赔偿也应采用违法原则。违法原则即行政主体违反法律、法规的严格规定或法律的一般原则,在行使职权时侵犯公民、法人或其他组织的合法权益,国家必须承担赔偿责任。③在确定国家赔偿责任时,一般不考虑行政主体的主观动机和心理状态,只要行政主体时没有履行法定作为义务,公民、法人或其他组织造成了损失的,国家就要承提赔偿责任。违法原则克服了“过错原则”和“无过错原则”的多处缺陷,过错原则要求确定行政主体的主观动机是较困难的,不便于受害人获得赔偿。无过错原则虽然虽然避免了过多过错原则的一般缺陷,但又失之过宽,这种只重视损害结果而忽视原因的归责原则并没有揭示赔偿的实质。违法原则以合法性为判断行政行为的唯一标准,只要行为违法关造成了损害,国家就负责赔偿。

  四、行政不作为国家赔偿的范围界定

  我国现行《国家赔偿法》将损害赔偿限定为对人身权和财产权造成的直接损害,不包括间接损害赔偿和侵害财产权的精神损害赔偿。对于人身权的精神损害赔偿新的《国家赔偿法》已给予了考虑,《国家赔偿法》第三十五条规定:“有本法第三条或者第十七条规定情形之一,致人精神损害的,应当在侵权行为影响的范围内,为受害人消除影响,恢复名誉,赔礼道歉;造成严重后果的,应当支付相应的精神损害抚慰金。”但对于财产的损害,国家赔偿法中对财产的精神损害赔偿只规定,应当返还的财产损坏的,能够恢复原状的恢复原状,不能恢复原状的,按照损害程度给付相应的赔偿金。 

  笔者以为,应将财产的精神损害纳入国家赔偿范围。行政不作为的精神损害主要表现在由于行政主体的不作为,导致相对人本应避免的财产损害而没有避免,使相对人因失去财产心灵受到不应有的打击,从而产生精神痛苦,带来精神损失。在一般的财产中,财产就是财产,不具有人格利益因素。因而损害侵害这样的财产,不产生精神损害赔偿责任。但是,在特定的具有纪念意义的物品中,有的会具有人格利益的因素。侵害这样的财产,就会产生侵害财产权的精神损害赔偿责任。该物品的人格利益因素,是指在一个特定的物品中渗进了人的精神利益和人格价值,使这个特定的物具有了不同寻常的人的意志或者人的品格,成为人的精神寄托、人格的寄托,或者人格的化身。④在民事诉讼领域对于特定的物品的侵害是允许财产的受害人提起精神损害赔偿的。最高人民法院精神损害赔偿司法解释第四条规定:“具有人格象征意义的特定纪念物品,因侵权行为而永久性灭失或者毁损,物品的所有人以侵权为由,催吐人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理。”因此,在国家赔偿中设立精神损害赔偿,有利于补偿受害人的损失,真正慰藉受害人,平复其精神创伤。

  对于间接损失的赔偿问题,笔者认为,按照侵害人的受到的损失赔偿充分体现了民法的基本原则和基本理念。⑤按照损失赔偿意味着损失多少,赔偿多少。这种损失与赔偿在数额上的一致性是民法基本原则的具体表现,反应了等价交换和公平内在需要,也就是说,如果原本当事人之间的法律关系因侵权行为而发生了倾斜,司法者就应做的事就是恢复原本当事人之间的平衡状态。因此,间接损失应排除在国家赔偿之外。

  五、行政不作为国家赔偿的立法建议

  1、在《国家赔偿法》总则中明确规定行政不作为造成侵害的由国家负赔偿责任。可将《国家赔偿法》第2条第一款修改为“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权或不积极履行法定职责,致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。《国家赔偿法》第4条增加一款,表述为:“因负有法定行政职责的行政机关及其工作人员不履行法定职责致使公民、法人和其他组织的合法权益受到损害,受害人有取得赔偿的权利”。这样就将行政不作为违法责任纳入到行政赔偿范围内,而且明确了这种赔偿责任是由于行政机关和其他工作人员不履行法定作为义务给相对人造成损害引起的。

  2、把《国家赔偿法》第三十五条规定修改为:“有本法第三条或者第十七条规定情形之一,致人精神损害的,应当在侵权行为影响的范围内,为受害人消除影响,恢复名誉,赔礼道歉;造成严重后果的,应当支付相应的精神损害抚慰金。具有人格象征意义的特定纪念物品,因行政机关的不作为而永久性灭失或者毁损,物品的所有人请求精神损害赔偿的,人民法院予以支持。”(何俊斌、杨光力)

  
参考文献

①董刚谦:《论行政不作为》、www.chinacourt.org,2003-09-10

②应松年:《行政诉讼法学》中国政法大学出版社;第81页;

③应松年:《行政诉讼法学》中国政法大学出版社;第331页;

教育部关于实施高等教育自学考试专业调整有关问题的通知

教育部


教育部关于实施高等教育自学考试专业调整有关问题的通知
教育部



进行高等教育自学考试专业调整,是社会主义市场经济体制的要求,是实现《自学考试改革与发展规划》提出的高等教育自学考试整体改革目标的“龙头”,是面向二十一世纪建设有自学考试特色的人才培养模式的基础性工作。为此,我部制定了《高等教育自学考试专业目录》和《高
等教育自学考试专业基本规范》(以下简称《目录与规范》),提出实施专业调整的原则意见和工作部署;制定(修订)全国统一的专业考试计划并确定了实行统一命题考试的课程;组织编写统考课程的自学考试大纲、教材、自学指导书。目前,高等教育自学考试专业调整工作已进入实施
阶段,现就有关问题通知如下,请遵照执行。
一、《目录与规范》是对高等教育自学考试专业设置进行宏观管理,规范开考专业并保证总体规格和质量标准的规章性文件,是进行高等教育自学考试专业调整及制定(修订)专业考试计划的基本业务规范,各省、自治区、直辖市在实施专业调整中,必须严格遵照执行。要切实贯彻我
部《关于印发〈高等教育自学考试专业目录〉和〈高等教育自学考试专业基本规范〉的通知》(教考试〔1998〕1号)和《关于制定、修订高等教育自学考试专业考试计划、编制课程自学考试大纲和加强教材等自学媒体建设有关问题的通知》(教考试〔1998〕5号)的精神,提高
认识,统一思想,加强领导,精心实施。
二、为保证专业调整工作有序、稳步地进行,我部在教考试〔1998〕1号文件中明确提出了实施专业调整的原则、步骤、要求,请各省、自治区、直辖市对照《目录与规范》对原开考专业进行清理。但至今仍有少数省尚未报送清理情况,请有关省在接到本通知10日内将清理情况
报我部自学考试办公室。请各省、自治区、直辖市根据清理结果,按教考试〔1998〕1号文件要求,于1999年1月底以前,提出内容完整、切实可行的专业调整实施方案,报我部自学考试办公室审核批准后实施。
三、专业考试计划规定了高等教育自学考试的培养目标,是高等教育自学考试实施学历教育和国家考试的标准。实施专业调整,必须加强对专业考试计划和专业开考工作的管理。根据教考试〔1998〕1号文件的规定,各省、自治区、直辖市开考《目录与规范》以内全国统一专业考
试计划的专业,须向我部自学考试办公室备案;开考《目录与规范》以内、全国统一专业考试计划之外的专业,必须按照《目录与规范》的要求制定专业考试计划,并于向社会公布前2个月报我部自学考试办公室备案;各省、自治区、直辖市原则上不得再开考《目录与规范》之外(含各地
原已开考的)的专业,如确需开考的,必须按照原国家教委〔1996〕9号文件的有关精神,从社会需求、开考条件等方面对开考专业进行论证,按程序报我部自学考试办公室审批,申报时间为每年1月和7月。
四、我部制定(修订)的专业考试计划,起着统一考试标准和保证人才培养质量的作用,各地必须遵照执行。凡各部门、行业委托全国高等教育自学考试指导委员会(以下简称“全国考委”)开考的专业,各省在开考时,其考试课程、学分均不得变动;面向社会开考的专业,其专业考
试计划中已作出具体规定的课程、学分原则上不得变动,如个别课程确需变动的,应按照要求,组织专家进行论证后,报教育部自学考试办公室审批。
为切实加强高等教育自学考试专业开考工作管理,保证人才培养质量,各省、自治区、直辖市开考专业时,必须具备与专业开考数、考生人数等相应的开考条件;否则,我部自学考试办公室将对各地开考专业数严格控制。
五、各省、自治区、直辖市自接到本通知起,结合全国制定(修订)的专业考试计划和本地拟开考专业情况,逐步进行调整过渡,从2002年起全部执行调整后的专业考试计划。要切实解决好过渡期间的专业考试计划的衔接、新旧课程的替换、过渡期课程考试时间的安排等问题。
各地原开考的专业考试计划向调整后的专业考试计划过渡,要对照《目录与规范》要求,对专业名称、课程、学分等进行调整、规范,以保证专业考试计划的科学性、严肃性;原专业考试计划与调整后的专业考试计划中的课程顶替,应经过学科专家的论证,作到科学、合理,必须达到
《目录与规范》中规定的基本要求。同时,在新、旧计划过渡时期,要切实考虑考生利益,应安排1-2轮原考试计划课程的考试,为考生提供考试机会。
六、我部在教考试〔1998〕5号文件中确定的实行全国统一考试的课程,由全国考委统一组织编制课程自学考试大纲和编写教材、自学指导书,实行全国统一考试,各地不得另行组织命题考试。
各省开考的所有专业,其考试课程名称、学分与实行全国统一考试的课程名称、学分一致的,必须参加全国统一考试。
七、全国考委各专业委员会要尽职尽责,精心组织专业考试计划的拟订和大纲、教材的编写工作,我部自学考试办公室要按时、高质量地完成大纲、教材出版发行工作任务,确保专业调整的顺利实施。
八、专业调整实施工作政策性强、技术环节多、工作要求细致、涉及问题复杂,各地要加强对该项工作的领导,各省、自治区、直辖市教育行政部门、自学考试机构要由一名主管领导牵头,统一协调解决专业调整中的问题;要精心设计专业调整实施方案,分阶段、分步骤逐步进行过渡
;要在机构、人员、设备等方面提供保证;要加强宣传工作,利用多种宣传媒体,及时、准确地向社会公布专业调整情况。
专业调整实施期间,我部将适时对各省实施情况进行检查评估,以保证专业调整各项工作的顺利完成,实现专业调整的总体目标。



1998年11月26日