什么是施工留置权？

黎广军


摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款



1 什么是不动产留置？

我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省实施〈中华人民共和国草原法〉细则》的决定

（2004年6月4日甘肃省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 自公布之日起施行）



甘肃省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《甘肃省实施〈中华人民共和国草原法〉细则》作如下修改：

一、第八条修改为：“禁止开垦草原，严格保护草原植被。对已垦草原应当实行有计划的退耕还草和专项治理措施。”

二、第九条修改为：“在草原上采集国家重点保护野生植物，必须办理采集许可证。严格按照采集许可证规定的时间、地点、种类、数量、工具和方法采集。禁止无证采集和违规采集。采集时，必须按自然土层随挖随填，保留部分植物母株，不损毁植物根部，不影响其再生。同时，缴纳草原植被恢复费，用于采集地草原植被的恢复。

禁止破坏草原植被。禁止在荒漠、半荒漠和严重退化、沙化、盐碱化、石漠化、水土流失的草原以及生态脆弱区的草原上采挖野生植物。”

本决定自公布之日起施行。

《甘肃省实施〈中华人民共和国草原法〉细则》根据本决定作相应的修改，重新公布。



附：甘肃省实施《中华人民共和国草原法》细则（2004年修正本）

（1989年5月4日省七届人大常委会第八次会议通过 根据1997年9月29日省八届人大常委会第二十九次会议《关于修改〈甘肃省实施中华人民共和国草原法细则〉的决定》第一次修正 根据2004年6月4日省十届人大常委会第十次会议《关于修改〈甘肃省实施中华人民共和国草原法细则〉的决定》第二次修正）

第一章 总则

第一条 为了保护、管理、建设和合理利用草原，改善生态环境，保护草原所有者和使用者的合法权益，促进甘肃省畜牧业的发展，根据《中华人民共和国草原法》的规定，结合本省实际，制定本细则。

第二条 本细则适用范围：

（一）牧区及半农半牧区的草原；

（二）农区的天然草山、草坡及人工草地；

（三）经省人民政府批准的土地利用总体规划确定的宜牧地。

第三条 省人民政府畜牧业行政主管部门主管全省的草原管理工作，自治州、市（地区）、县（市、区）的畜牧业行政主管部门主管本行政区域内的草原管理工作。各州、市（地区）及牧区、半农半牧区县级以上人民政府草原监理机构，具体负责《中华人民共和国草原法》、《甘肃省实施〈中华人民共和国草原法〉细则》等法律、法规的实施工作。

第二章 草原的所有权、使用权

第四条 草原属于国家所有，即全民所有，法律规定属于集体所有的草原、草山、草坡除外。

全民所有的草原，集体所有的草原、草山、草坡和集体长期固定使用的全民所有的草原，可以由集体或个人承包经营从事畜牧业生产。

全民所有制单位使用的草原，集体所有制单位长期固定使用的全民所有的草原、集体所有的草原、草山、草坡，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权和使用权。

草原的所有权、使用权、承包经营权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 遇有自然灾害等特殊情况，需要临时调剂使用草原时，按照自愿、互利的原则由乡级或县级人民政府组织协商解决。

收购和贩运牲畜过境，应按指定的路线行进。需中途停留放牧的，应征得草原使用者的同意，向当地草原管理部门或监理部门缴纳草原养护费。

草原养护费应设专帐管理，草原养护费的50％用于补偿草原使用者的直接损失，其余部分有计划地用于草原建设。缴纳养护费的具体标准由县级以上人民政府确定。

第六条 草原所有权、使用权发生争议时，由当事人本着互谅互让、有利团结的精神协商解决；协商不成的，由各级人民政府处理。草原权属争议处理的权限是：

（一）个人与个人、个人与村、村与村之间的草原争议，由乡级人民政府处理；

（二）乡与乡、乡与县属单位之间的草原争议，由县级人民政府处理；

（三）县与县或县与非县属单位之间的草原争议，由自治州、市人民政府或地区行政公署处理；

（四）自治州、市（地区）之间的草原争议，由省人民政府处理；

（五）与毗邻省或中央企事业等有关单位的草原争议，由省人民政府报请国务院处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到通知之日起一个月内，向人民法院起诉。

在草原权属争议解决以前，在本省辖区内争议双方必须撤出有争议的地区，任何一方不得以任何借口挑起事端，不得破坏草原及其建筑设施，不得拆除、移动草原上现有的边界标记。

第七条 国家建设、乡（镇）建设、农牧民建房需要征用和占用草原时，按《中华人民共和国土地管理法》和《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定办理。征用和占用草原必须做到：

（一）地质普查、开采矿藏、修建铁路和公路等征用草原，应在批准范围内进行。作业完毕，对凡能利用的土地，必须做好表层土壤回填，恢复草原植被；

（二）对被征用、占用草原内与群众生活及牧业生产有关的水源、渠道、道路、桥梁和草原建设设施，征用、占用的单位和个人应予以保护，不得擅自阻断或破坏。如有阻断或破坏的，应限期修复或新建相应的设施；

（三）征用天然草场，必须支付相当于正常年景产草量产值十倍的草原补偿费，支付牧民安置补助费，并要妥善安置牧民的生产和生活，征用人工草场的，还必须加收建设人工草场的全部投资；

（四）国家建设征用和占用民族自治地方的草原，必须照顾民族自治地方的利益，做出有利于民族自治地方经济文化建设的安排。

第三章 草原保护

第八条 禁止开垦草原，严格保护草原植被。对已垦草原应当实行有计划的退耕还草和专项治理措施。

第九条 在草原上采集国家重点保护野生植物，必须办理采集许可证。严格按照采集许可证规定的时间、地点、种类、数量、工具和方法采集。禁止无证采集和违规采集。采集时，必须按自然土层随挖随填，保留部分植物母株，不损毁植物根部，不影响其再生。同时，缴纳草原植被恢复费，用于采集地草原植被的恢复。

禁止破坏草原植被。禁止在荒漠、半荒漠和严重退化、沙化、盐碱化、石漠化、水土流失的草原以及生态脆弱区的草原上采挖野生植物。

第十条 地方各级人民政府农牧业部门要做好草原病虫鼠害预测预报工作，发生病虫鼠害时要组织群众，采取措施及时防治。

第十一条 保护草原上的鹰、雕、百灵、猫头鹰、狐狸、鼬科动物等益鸟益兽和珍稀、濒危野生动物，严禁猎取和捕杀，对许可猎捕的野生动物，依照省人民政府有关规定进行检疫。

第十二条 保护草原的生态环境，防止污染，禁止任何单位和个人排放有害于草原的废水、废气、废渣。

第十三条 机动车辆在草原上行驶要注意保护草原。有固定路线的，不得离开固定路线行驶；没有固定路线的，应按指定路线行驶。

第十四条 各级人民政府要加强草原防火工作，建立草原防火责任制，制定草原防火制度和公约，严防火灾。

每年十月至第二年五月为防火期。在此期间，严格执行野外用火规定。毗邻地区要建立联防制度。因发生疫病污染或更新草原，需要进行烧荒时，必须报请县级人民政府批准，严格采取防范措施。草原发生火灾，除按火警报告制度，向上级主管部门及时报告外，各级政府必须立即组织力量扑灭，并查明原因，依法追究责任。

第十五条 对草原围栏、棚圈、水利工程、试验基地、水井水池、药浴池等设施，要严加保护，不得毁坏。

第十六条 为科学地保护和研究草原原始生态环境，县级以上人民政府可以根据需要和当地土地利用总体规划，在有代表性的不同草原类型地区建立有经济价值和科研意义的草地类自然保护区。

第四章 草原建设

第十七条 各级人民政府要将沙化、碱化、退化和水土流失的草原纳入国土治理建设规划，划拨专项经费，组织有关部门实施治理。

第十八条 使用草原的单位和个人，应有计划地进行人工种草、飞播牧草、草原围栏和草原改良等项综合建设，逐步建立饲草饲料基地。

各级人民政府要在资金、物资和技术上给予必要的扶持，鼓励集体和个人投资，积极引进外资，用于草原建设。牧区县必须按项目管好用好育草基金。

第十九条 各级人民政府农牧部门要做好牧草种子检验、检疫工作。未经检验、检疫或检验、检疫不合格的种子不得引进、流通、进行播种，发现有病虫害的种子立即就地焚毁。

第五章 草原利用

第二十条 使用草原的单位和个人，应对使用草原划定季节放牧区和割草区，建立轮牧制度，使利用、休闲、更新交替进行。

第二十一条 合理利用草原，实行以草定畜，做到草畜平衡，禁止滥牧过牧。

草原草场、草甸草场利用率应控制在年产草量的60％左右；荒漠草场、半荒漠草场利用率应控制在年产草量的40％左右。

第二十二条 州、市（地区）、县草原（种草）站要定期测定贮草量，根据实际产草量确定牲畜饲养量和年末存栏量，每年秋末冬初对牲畜进行清理，凡超载部分必须在年底前自行处理。

第六章 奖励和处罚

第二十三条 凡模范贯彻执行草原法和本细则的单位或个人，符合下列条件之一的，各级人民政府要给予奖励：

（一）在牧草品种选育、良种推广、种子检验检疫、建设饲草饲料基地中成绩显著的；

（二）在草原科研、资源勘察、规划和新技术推广工作中成绩显著的；

（三）在合理利用草原、实行以草定畜、草畜平衡方面成绩显著的；

（四）在治理草原沙化、碱化、退化、水土流失，保护益鸟益兽，改善草原生态环境中成绩显著的；

（五）在防止病虫鼠害、草原防火灭火中事迹突出的；

（六）在草原管理、监理工作岗位上做出显著成绩的。

奖励包括表彰、记功、颁发荣誉证书、奖金和晋级。

第二十四条 草原所有权、使用权受到侵犯的，被侵权人可以请求县级以上人民政府畜牧业行政主管部门或草原监理部门处理，受理部门有权责令侵权者停止侵权行为、赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。

第二十五条 违反本细则规定，有下列行为之一者，由县级以上人民政府畜牧业行政主管部门或草原监理部门给以处理：

（一）地质普查、开采矿藏、修建铁路和公路等征用草原，作业完毕，要限期做好表层土壤回填，恢复草原植被，并每亩按正常年景同类草原产草量年产值缴纳草原损失补偿费；

（二）未经审批开垦草原的，除令其限期恢复植被外，每开垦一亩，罚款100元至300元；

（三）在草原上砍挖灌木、药材、固沙植物和其它野生植物等，造成草原植被破坏的，除没收所得实物外，责令恢复植被，情节严重的每人每次罚款10元至50元；

（四）机动车辆在草原上违反规定行驶破坏草原植被的，每次赔偿20元至300元草原损失费；

（五）超载放牧逾期未作处理的，超载部分要加收草原养护费，收取标准由县级人民政府确定。

第二十六条 在草原上违法捕猎国家保护的野生动物，按照《中华人民共和国野生动物保护法》第三十一条、第三十二条、第三十三条的规定处理。

第二十七条 排废造成草原污染的，按照《中华人民共和国环境保护法》相关规定处理。

第二十八条 对阻碍草原管理、监理人员依法执行公务，无理取闹的，按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；情节严重、触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十九条 草原管理、监理部门的工作人员违反草原法和本细则的规定，或者有玩忽职守和其他违法行为的，由县级以上人民政府从重处罚；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定执行。

第七章 附则

第三十一条 本细则执行中的问题由省畜牧局负责解释。

第三十二条 本细则自公布之日起施行。