房价上涨违约,法院判赔增值损失/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 05:57:30   浏览:9263   来源:法律资料网
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房价上涨违约,法院判赔增值损失

奚正辉


2  009年5月,徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋,三方签署了《房屋买卖合同》,约定转让总价为158万,该价格是方某的到手价格,所有过户费用由徐某承担。当日,徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月,徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格写139万,装修款为19万,另外2位产权人没有签字,一位是方某的妈妈,一位是方某的妻子,当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》,导致纠纷产生。
  2010年1月28日,徐某向闸北法院起诉:要求退还定金并赔偿损失50万元。
  庭审中,双方开展了激烈的辩论,徐某认为:房地产买卖合同成立生效,方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证,证明方某违约。方某认为:房地产买卖合同没有成立,因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立,因为做低房价逃税违犯法律规定,也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价,不同意另外做19万的装修款,要求按照158万的价格签署房地产买卖合同,是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同,故是徐某违约,不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据,而且也超出了方某的预见。
  法院最后认定:《上海市房地产买卖合同》成立生效,鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系,徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同,法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具,折价19万元,并不违犯相关法律规定,应为有效。因为方某不履行房屋交易义务,当时房地产价格上升较快,徐某再购买房屋须多支付房款,故徐某要求方某赔偿,法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额,不需要评估。最后法院判决:1、上海市房地产买卖合同解除;2、方某及另外2位产权人退还定金4万元;3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后,不服上诉,上海市第二中级人民法院维持了原判。
  律师建议:现在房价下跌,买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎,对合同内容约定清楚,很多中介公司起草的文本都不全面,甚至有遗漏,建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同,须遵守合同约定,不要轻易违约,否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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关于贯彻实施新的《石油天然气资源/储量分类》国家标准的通知

国土资源部


关于贯彻实施新的《石油天然气资源/储量分类》国家标准的通知

国土资发[2004]162号 


中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国海洋石油总公司、各地方石油公司、各有关单位:


《石油天然气资源/储量分类》(GB/T19492-2004)国家标准(以下简称“新分类标准”)已正式颁布,这是我国石油天然气资源储量分类的一次重要改革。为全面实施新分类标准,推进我国油气勘查、开发及储量管理工作,现就有关事项通知如下:


一、开展新分类标准培训工作


今年9月底前,国土资源部将组织两期培训,培训对象分别为各油田股份公司、油田分(子)公司主管储量的处级(含)以上领导及石油天然气储量评估师;10月底前,各石油公司应完成油气储量套改试点油田的储量管理人员及业务骨干的培训;年底前,各石油公司应完成对其他有关人员的培训,保证从事油气勘查、开发、油气储量套改和储量报告编写等人员正确理解、掌握和应用新分类标准。


二、清理、修订或制订与新分类标准配套的技术标准


为更好地贯彻实施新分类标准,国土资源部将组织人员,对原有各类储量报告编写要求、经济评价规范等进行清理,根据需要修订或制订与新分类标准配套的技术标准。各石油公司可根据本公司的需要,制定相应的管理办法和技术要求,全面推进新分类标准的贯彻实施。


三、开展全国油气储量套改工作


为做好新旧标准的衔接,进一步厘清我国石油天然气资源储量家底,国土资源部将统一组织开展全国油气资源储量套改工作。全国油气资源储量套改工作将于8月份展开,于2006年6月底前全面完成。各石油公司要对本公司持有的探矿权、采矿权范围内探明储量进行全面套改。


四、按照新分类标准进行油气储量报告编写和评审备案工作


新标准正式实施后,油气资源储量勘探、开发评价及报告编写工作应采用新标准,2005年4月1日后提交的油气资源储量报告,应按新分类标准编写,并按新分类标准评审备案。
             

二○○四年七月二十六日




教育部办公厅、国家民委办公厅关于在全国中小学开展民族团结教育活动的通知

教育部办公厅 国家民委办公厅


教育部办公厅、国家民委办公厅关于在全国中小学开展民族团结教育活动的通知
教育部办公厅 国家民委办公厅



根据原国家教委和国家民委的统一安排,1994年以来在部分试点省、市的中小学开展了民族团结教育活动,得到了试点地区和学校的肯定和欢迎,产生了积极的社会影响,取得了较好的实践经验。在新形势下,认真贯彻党中央关于在各民族青少年中加强民族团结和祖国统一教育的
有关精神,在中小学各民族学生中积极开展马克思主义民族、宗教观和党的民族、宗教政策的教育,对于全国各族人民在以江泽民同志为核心的党中央领导下,高举邓小平理论伟大旗帜,大力发展社会主义民族关系,有效地防止国内外敌对势力“分化”我国的图谋,保持国家的稳定和统一
,把建设有中国特色的社会主义伟大事业胜利推向21世纪,具有重大的现实意义和深远的历史意义。为了有计划地在全国各民族中小学生中积极进行民族团结教育活动,现将开展此项工作的有关事项通知如下:
一、认真学习中央精神,进一步提高对开展民族团结教育重要意义的认识
我国是多民族的社会主义国家。建国以来,在毛泽东思想和邓小平理论指引下,中国共产党把马克思主义关于民族和宗教问题的基本原理同我国实际相结合,在实践中形成了符合我国实际、具有中国特色的民族、宗教理论和政策。它是毛泽东思想和邓小平理论的重要组成部分,是我们
党和国家在社会主义建设的各个历史时期,正确处理民族、宗教问题,不断发展平等、团结、互助的社会主义民族关系,维护国家统一的宝贵的精神财富和思想武器。党和国家历来十分重视对全国各族人民特别是全国各民族青少年加强马克思主义的民族、宗教观和党的民族、宗教理论、政
策的教育。江泽民同志在十五大报告中指出:“实现祖国完全统一,巩固和发展平等、团结、互助的社会主义民族关系,促进各民族共同繁荣,是关系国家前途命运的重大问题。”《中共中央关于加强社会主义精神文明建设若干重要问题的决议》要求把“民族团结和祖国统一”作为新时期
爱国主义教育的主要内容;《中共中央关于进一步加强和改进学校德育工作的若干意见》中指出:“要把增强民族团结,维护祖国统一,列为学校爱国主义教育的重要内容”;中共中央印发的《爱国主义教育实施纲要》明确提出:“中华民族是一个多民族的大家庭,不论是在内地还是边疆
,不论是在汉族地区还是在少数民族地区,都要加强马克思主义的民族观、宗教观和党的民族政策、宗教政策的教育,大力宣传各族人民为维护民族团结和祖国统一作出的不懈努力和历史贡献。在各族人民中牢固树立汉族离不开少数民族、少数民族离不开汉族的思想,自觉维护民族团结和
祖国统一。”
各级教育部门要认真学习和贯彻党中央的上述精神,进一步提高对中小学各民族学生进行民族团结教育紧迫性和重要性的认识,把民族团结教育列入爱国主义教育的重要内容,加强领导,统筹规划,认真组织实施。
二、目的和要求
开展民族团结教育活动的基本目的是:使中小学各民族学生对我国56个民族的历史、文化、宗教、风俗习惯等有初步的了解;对马克思主义关于民族、宗教问题的基本理论和党的民族、宗教政策有一定的认识和理解,为在社会交往中,正确贯彻党的民族、宗教政策打下较好的思想基
础,具备正确对待和处理涉及民族、宗教问题的基本素质,提高增强民族团结、维护祖国统一的自觉性,增进我国各民族平等、团结、互助的社会主义民族观意识的形成。针对学生年龄和认知特点,在小学阶段开设《民族常识》活动课,重点是学习和了解我国各民族的基本状况;在初中阶
段开设《民族政策常识》课,重点是通过对马克思主义民族、宗教理论和党的民族、宗教政策的学习,在思想和行为上具备正确贯彻党的民族、宗教政策的基本素质。中小学的民族团结教育,采取课外活动的形式进行。在课外活动中,利用团队、班会以及歌舞表演,民族知识演讲、绘画、
民族团结故事会、讲座等形式开展,寓民族团结教育于丰富多彩的活动之中,同时与中小学的艺术教育和素质教育紧密结合起来。
三、组织实施
1994年以来,根据原国家教委和国家民委的统一部署,已在中小学开展民族团结教育活动试点的天津、北京、辽宁、吉林、四川、河南、山东等省、市,在认真总结经验的基础上,按照点上深化、面上扩大的要求,积极扩大开展民族团结教育活动的地区,力争2000年在本省市
绝大部分地区的中小学开展此项教育活动。1999年新增加的试点地区有:新疆、西藏、广西、内蒙古、黑龙江、河北、山西、江苏、安徽、广东、湖南、湖北、上海、重庆等省、自治区和直辖市。新增试点地区的教育行政部门要做好规划、培训等必要的准备工作,今年秋季在本地区部
分地(州、盟)、市、区、县(旗)的中小学开展民族团结教育活动。其余省、自治区计划从2000年秋季开始开展此项教育活动,如愿意今年提前开展的,支持其提前进行试点。
由教育部、国家民委负责此项教育活动的宏观指导,各省、自治区、直辖市由教育行政部门牵头,民族宗教工作部门给予积极协助和配合。
四、其他有关工作
为使民族团结教育活动健康、顺利地进行,由教育部和国家民委统一组织编写和审定小学《民族常识》试用读本和初中《民族政策常识》试用读本,以及教学参考用书,供各地开展民族团结教育活动使用。为进一步增强此项教育活动效果,可组织学生观看形象生动的《中华各民族》等
辅助资料电视系列片。
今年秋季开始试点的各有关省、自治区、直辖市教育行政部门和民族工作部门接本通知后,抓紧将具体负责此项工作的机构和联系人名单于今年3月20日前分别报教育部民族教育司和国家民委教育司。本通知未尽事宜,另行具体部署。



1999年2月13日