依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 11:07:10   浏览:8030   来源:法律资料网
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依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
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国土资源部关于转发《人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》部分内容的通知

国土资源部


国土资源部关于转发《人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》部分内容的通知
国土资源部




各省、自治区、直辖市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建
设兵团土地管理局:
《人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》已于1999年8月6日由最高人民检察院第九届检察委员会第四十一次会议通过,并于1999年9月16日起施行。现将《规定》中涉及土地违法方面的内容转发给你们,请在查处土地违法案件中,依照最高人民检察
院确定的立案标准,做好案件移送工作。

附件:《最高人民检察院关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》(摘选)
二、渎职犯罪案件
(十九)非法批准征用、占用土地案(第410条)
非法批准征用、占用土地罪是指国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地,情节严重的行为。
涉嫌下列情形之一的,应予立案:
1.一次性非法批准征用、占用基本农田0.67公顷(10亩)以上,或者其他耕地2公顷(30亩)以上,或者其他土地3.33公顷(50亩)以上的;
2.十二个月内非法批准征用、占用土地累计达到上述标准的;
3.非法批准征用、占用土地数量虽未达到上述标准,但接近上述标准且导致被非法批准征用、占用的土地或者植被遭到严重破坏,或者造成有关单位、个人直接经济损失20万元以上的;
4.非法批准征用、占用土地,影响群众生产、生活,引起纠纷,造成恶劣影响或者其他严重后果的。
(二十)非法低价出让国有土地使用权案(第410条)
非法低价出让国有土地使用权罪是指国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,情节严重的行为。
涉嫌下列情形之一的,应予立案:
1.非法低价(包括无偿)出让国有土地使用权2公顷(30亩)以上,并且价格低于规定的最低价格的60%的;
2.非法低价出让国有土地使用权的数量虽未达到上述标准,但造成国有土地资产流失价值20万元以上或者植被遭到严重破坏的;
3.非法低价出让国有土地使用权,影响群众生产、生活,引起纠纷,造成恶劣影响或者其他严重后果的。



1999年9月28日

国务院办公厅关于在外留学人员有关问题的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于在外留学人员有关问题的通知
国务院办公厅



广大留学人员热爱祖国,愿意为中华民族的繁荣富强做出贡献。他们在外努力学习,许多人取得了可喜的成就,赢得了荣誉。留学人员是国家的宝贵财富,党和政府一贯热情关怀、团结教育广大在国外留学人员,祖国期望他们早日学成回国,建功立业。为贯彻落实党中央关于出国留学
工作的指示精神,适应改革开放形势发展的需要,进一步做好出国留学工作,更好地为我国社会主义建设事业服务,现就在外留学人员的有关问题通知如下:
一、欢迎留学人员回国工作。公派在外学习人员有义务在学成之后回国服务。所有在外学习的人员,不论他们过去的政治态度如何,都欢迎他们回来,包括短期回国进行学术交流合作,以及探亲、休假。对在国外说过一些错话、做过一些错事的,一律不予追究。即使参加了反对中国政
府的组织、从事过危害国家安全、荣誉和利益的人员,只要他们退出这些组织,不再从事违反我国宪法和法律的反政府活动,也都一律欢迎回国工作。
二、对持过期因公普通护照或一次性出入境因公普通护照的留学人员,可为他们办理护照延期或换发新护照;对要求将因公普通护照换为因私普通护照的,也可给予办理;已取得外国国籍的人员应提出退出中国国籍,依照我国国籍法的规定办理,按外籍华人对待。
三、留学人员申请办理护照延期、换发新护照,以及退出中国国籍手续时,应予办理。如与原派出部门或单位有经济及其他未了事宜,应与这些部门或单位协商解决,不影响上述手续的办理。
四、留学人员短期回国后,只要他们持有我国有效护照和外国再入境签证,无须再履行审批手续,即可随时再出境。
五、派出单位应加强与在外留学人员的联系,主动关心他们的工作和生活。留学人员回国后,按“双向选择”的原则,可回原单位工作或自行联系工作,也可以进入“三资”企业工作或自行开办企业等。要鼓励促进国际交流和合作,经所在单位同意,可以在国外兼职。
六、留学人员的家属申请出国探望留学人员,应当允许,由公安机关依照《中华人民共和国公民出境入境管理法》审批。
七、各地区、各有关部门按照本通知精神落实具体措施,方便在外留学人员回国,简化入出境手续,妥善解决留学回国人员工作、生活上的具体问题。
八、在留学回国人员较集中的地方,可由当地政府、有关部门或社会团体根据需要建立留学服务机构、帮助留学人员办理有关事宜,为他们提供各种服务。
九、我国驻外使领馆代表国家管理留学事务,应保护我留学人员的合法权益,对他们的学习研究工作和日常生活给予帮助,为他们排忧解难,并及时向他们介绍我国内情况。要教育他们遵守所在国的法律,努力学习,自尊自爱,与当地人民友好相处,热爱祖国,维护祖国的荣誉和利益
,为国争光。



1992年8月12日