对重构我国刑事附带民事诉讼制度的几点思考/卢建辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 17:48:56   浏览:9083   来源:法律资料网
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对重构我国刑事附带民事诉讼制度的几点思考

1979年《刑事诉讼法》由于受当时历史背景、人文条件以及权利意识的影响,从现在的角度看在刑事附带民事诉讼的程序规定上十分简陋,存在诸多问题。此后的1996年《刑事诉讼法》即现行的《刑事诉讼法》中有关刑事附带民事诉讼制度的规定,无论内容或文字表述,与1979 年《刑事诉讼法》没有任何区别。
随着我国改革开放和建设社会主义市场经济,公民权利意识普遍提高,这一制度设置和规定上的合理性和完备程度越来越受到社会公众的质疑。近十几年来法学界对于刑事附带民事诉讼制度在实践中存在的问题是不断批判。近几年来最高人民法院也多次针对出现的问题进行司法解释,以期统一和解决相关的法律适用问题。然而,这些解释给人的感觉是“头痛医头,脚痛医脚”。未能从根本上解决司法实践中存在的矛盾。尤其突出的表现在现行《刑事诉讼法》所规定的刑事附带民事诉讼制度,已经不适应对于被害人权利保护的需要。以至有学者提出将刑事附带民事诉讼从刑事诉讼中剥离的观点。对于该论点笔者学识浅疏,不敢妄加评论。笔者仅就从立法上对刑事附带民事诉讼制度进行重构谈谈几点意见。
一、明确将精神损害赔偿列入刑事附带民事诉讼的受案范围
按照《刑事诉讼法》第77条和《最高人民法院关于〈刑事 附带民事诉讼范围问题的规定〉》,刑事诉讼中可以附带提起的民事诉讼仅限于物质方面的损害。即:“对于被害人因犯罪行为遭受精神损失而提起附带民事诉讼的,人民法院不予受理。”而立法和司法之所以做出这种规定和解释,按照通说,主要是基于两个方面的理由:第一,虽然被告人的犯罪行为造成被害人的精神损害,但在刑事诉讼中人民法院通过适用刑法惩罚犯罪,对于被害人而言已经具有了精神抚慰作用。换句话说,犯罪分子受到的刑事处罚对于被害人来说,就是最大的精神抚慰,因而被害人无须再行单独提起精神损害赔偿之诉;第二,就犯罪行为给被害人所造成的精神损害而言,可以说所有的犯罪都不同程度的对被害人造成了损害。如果允许被害人提起精神损害赔偿,就意味着在刑事诉讼中任何案件的被害人都有权附带提起精神损害赔偿,这不仅致使提起民事诉讼的范围过于广泛,而且也将严重影响刑事审判的效率。上述两个方面的理由,笔者认为是不能成立的。理由如下:
(一)国家审判机关对于犯罪的处罚,虽然对于被害人而言的确具有精神上的抚慰作用,但是这种意义上的精神抚慰与以金钱赔偿为特征的精神损害赔偿却是两种不同的类型。前者作为代表国家的司法机关依法对于犯罪的追究,是一种公权行为,其目的在于维护整个社会发展所必须的秩序和保护所有公民的人身权利和财产权利。其意义主要体现在惩罚犯罪和预防犯罪上,而后者作为被害人对于犯罪行为所造成损害的赔偿要求,是一种私权行为,其目的在于得到经济上的赔偿。其意义主要体现在对于个人损害的经济补偿上,不涉及其他公共利益。刑事诉讼中对于犯罪分子判处一定的刑罚,只是从惩罚犯罪的角度维护了被害人的权益,维护社会秩序,体现正义,然而被害人并没有在身心和精神上得到抚慰。而受到犯罪行为侵害的被害人,比如强奸犯罪的受害人,以及容貌被毁的受害人,其精神上的痛苦可能伴随终身,犯罪分子受到刑事处罚并不能彻底弥合被害人精神上的创伤。因而,在追究罪犯刑事责任的同时,责成罪犯给予被害人以金钱赔偿为主要内容的精神损害赔偿是必要的。那种认为惩罚了犯罪分子就告慰了被害人,就是对被害人最大的精神抚慰的观点,具有浓郁的国家本位主义特征,很大程度上忽视了被害人的个体利益。
(二)确定可以提起精神损害赔偿的范围。不仅刑事附带民事诉讼中,就是单纯的民事诉讼中司法上也从来不受理超出特定范围的精神损害赔偿请求。因此,认为允许被害人提起精神损害赔偿,就意味着刑事诉讼中任何案件的被害人都有权附带提起精神损害赔偿的结论,在逻辑上是不能成立的,在法律和事实上也是没有根据的。同时,即便是允许被害人提起精神损害赔偿有可能影响刑事审判的效率,也不成其为否定刑事诉讼中可以附带提起精神损害赔偿的理由,这不仅是因为在被害人权利的保护上,国家具有不可推卸的责任,而且还在于诉讼效率与被害人的保护是两个不同层次的问题,保障后者具有较前者更为重要的社会意义和社会价值。以牺牲个人权利保护来换取司法审判的效率的观点对于被害人而言是不公正的。
另外,从联合国相关国际文件以及我国《宪法》有关规定看。1985年联合国批准通过的 《为罪行和滥用权利行为受害者取 得公理的基本原则宣言》第一条规定:“‘受害者’一词系指个人或整体受到伤害包括身心损伤、感情痛苦、经济损失或基本权利的重大损害的人,这种伤害是由于触犯会员国现行刑事法律,包括那些禁止非法滥用权利的行为或不行为所造成的。”第四条规定:“对待罪行受害者时应给予同情并尊重他们的尊严。他们有权向司法机关申诉并为其所受损害迅速获得国家法律规定的补救。”按照这两条规定,受到犯罪行为伤害的受害人,无论其所受伤害是物质性的还是精神上的都有权向司法机关提起损害赔偿之诉,各国司法机关也应迅速给予司法救济。我国《宪法》明确规定:“国家尊重和保障人权”。这一规定不仅强调了进入新世纪中国社会的权利保障问题,而且作为国家根本大法中的重要规定,也应在下位法中得到贯彻实施。人格权作为人权组成部分中的一项重要权利应当受到尊重,当其受到侵害以后当然可以在刑事诉讼过程中通过精神损害赔偿的形式得到救济。最高人民法院现行有关刑事附带民事诉讼的司法解释,拒绝和否定精神损害赔偿,这种规定明显有违宪之嫌。
二、明确规定提起附带民事诉讼的方式
被害人应当或者可以采用哪种方式提起附带民事诉讼,现行《刑事诉讼法》和最高人民法院的司法解释没有明确具体的规定和操作程序。因此从刑事附带民事诉讼程序立法完善的角度,以及保护被害人权利的角度上看,有必要加以明确规定的。
被害人提起附带民事诉讼的方式,目前实践有两种方式:一、是在公诉机关提起公诉的同时,由被害人自行采用口头或者书面的形式直接向法院提起;二、由被害人向负责案件侦查的侦察机关或者审查起诉的公诉机关提交申请,经审查以后在刑事公诉中附带提起。这两种方式虽然都是刑事诉讼中被害人提起附带民事诉讼的方式,但是有所不同的。前者特点在于,被害人是在公诉机关提起刑事公诉的同时,直接向法院提起,由法院审查确定是否受理,以及是否在同一刑事程序中审理。而后者首先是由被害人向公诉机关提交申请,经公诉机关审查后提起后再向人民法院附带提起。这两种方式在性质上存在差别:前一种方式作为被害人是在公诉机关提起的刑事诉讼之外,独立提起的附带民事诉讼,虽然附属于刑事公诉,然而从“诉”的角度上看,是一个独立的民事赔偿之诉,只不过基于同一个犯罪事实,人民法院将其合并在刑事诉讼中一并审理。而后者作为被害人向公诉机关提出,并经公诉机关审查后在刑事诉讼中一并提起的民事诉讼,却不是一个独立的民事诉讼,而是刑事诉讼中的一个组成部分。两者不仅性质和类型不同,而且各自所存在的问题也不相同。前者的问题在于,不经公诉机关审查而提起的民事赔偿之诉,由于被害人与公诉机关的主要诉讼目的不同,即通常被害人的诉讼目的主要在于得到经济赔偿,而公诉机关基于传统职能,其主要的诉讼目的是追究被告人的刑事责任,因而有可能影响审判效率,有的法院甚至劝说被害人另行提起民事诉讼。后者的问题在于,由于民事诉讼的提起要经公诉机关审查,而当其公诉机关与被害人的认识、目的不一致时,公诉机关可能限制民事赔偿的提起。司法审判实践中,由于没有具体的法律规定,导致各地在执行上出现差异。有的地区两种方式都在执行,而有的地区只允许被害人向负责案件侦查或者审查起诉的公诉机关提交附带民事诉讼的申请,由这些机关审查同意后才允许附带提起民事赔偿之诉。这在一定程度上限制了被害人行使损害赔偿请求的权利。为此,应当在《刑事诉讼法》中明确规定,允许被害人选择其中之一为提起附带民事诉讼的方式。给被害人的充分的行使权利。
三、被害人在附带民事诉讼中的诉讼地位和权
目前我国的刑事诉讼遵循的是“公权优先”、“效率优先”的原则,国家利益、社会利益的保护被置于了优先的地位,被害人的个体利益被认为仅仅是在保护国家利益、社会利益同时(或之后),附带保护的内容。为此,不仅程序设置上附带民事诉讼被视为一个附属程序,而且,被害人在附带的民事诉讼中居于什么样的诉讼地位,以及具有那些法定的诉讼权利,在现行的《刑诉法》中是没有具体规定的。虽然从最高人民法院有关司法解释的规定中可以推理出被害人可作为原告人的诉讼地位以及享受原告人的诉讼权利,但是就法律规定的表现形式而言,却是很不清楚的。现行立法上和司法解释规定形式上所存在的问题,以及长期存在于刑事司法审判中的“刑主民辅”、“刑事吸收民事”传统思想观念的影响,司法审判实践中,忽视被害人作为原告诉讼地位的情况屡见不鲜。漠视被害人诉讼权利的情况也自然而然的就成为了一种无法避免的普遍现象。应当从立法上明确规定被害人在附带民事诉讼中作为原告人的诉讼地位及其相应的诉讼权利。
在具体的操作程序上,笔者认为应规定以下几项权利:第一,在附带民事诉讼的受理程序中,被害人对于侦察机关或者人民检察机关不接受附带民事诉讼时,可以向同类上级机关申请复议;第二人民法院裁定不予受理附带民事诉讼的,被害人可以提出上诉;第三,在刑事审前准备程序中,被害人享有请求人民法院调查收集自己因客观原因无法收集证据的权利,对于司法机关委托鉴定的结论有异议时有请求重新鉴定的权利,第五被害人享有请求查阅司法机关有关犯罪行为、事实侦查、检查材料的权利,第六,在法庭审理阶段,有申请审判人员回避的权利,有申请不公开审理的权利,有参与案件事实调查的权利。
此外,由于附带民事诉讼本质上是一种民事诉讼,为此,就被害人与被告人之间的权利、义务关系而言,还应当遵循诉讼权利、义务平等原则,即就附带民事诉讼的程序设置而言,被害人即附带民事诉讼的原告人与被告人之间,在民事诉讼的法律地位、权利和义务也应平等。因而在程序的设置及其权利的完善中,也应当明确被害人的诉讼义务:对于被害人负有收集证明自己赔偿主张的证据的义务;负有向法庭提交证明自己主张的证据的义务;负有说明、 解释所提交证据与赔偿主张之间存在关联;不能证明自己的主张所应承担的不利后果等做出相应的具体规定。
四、明确规定被告人在刑事附带民事诉讼中可以提出反诉
一般而言法院不允许被告人向被害人提出反诉。由于现实的刑事案件中,被告人的犯罪行为在不少的情况下与被害人的过错行为或者不当行为存在一定程度的联系,因而现实审判实践中,被告人反诉被害人的情况时有发生。在刑事诉讼中,就刑事部分而言,由于被告人不能对国家公诉机关进行反诉,但同时立法和司法解释没有明确规定关于附带民事诉讼中,被告人可否对于被害人提起反诉,因而附带民事诉讼中被告人是否可以反诉被害人,就成为了一个长期悬而未决的问题。致使司法实务中对于这一问题的处理十分的混乱,因而从统一司法和刑事附带民事诉讼程序立法完善的角度上看,这也是刑事附带民事诉讼程序制度设置中必须加以完善和解决的重要方面。
对于这一问题,笔者认为在刑事附带民事诉讼中是应当允许被告人向作为原告人的被害人提起反诉的,这不仅是因为附带民事诉讼本质上是民事诉讼,理应遵循民事诉讼中当事人双方对等与平等的基本原则,而且否定被告人对于附带民事诉讼原告人的反诉权也是不公平、公正的。虽然从立法的角度上讲,应当充分保障被害人的诉讼权利,同时也不能忽视被告人应有的权利。即在附带的民事诉讼中,作为原、被告双方的被害人和被告人应 当具有平等和对等的诉讼权利。为此,从诉讼权利平等和对等的角度上讲,立法上理应明确授予被告人在 附带民事诉讼中的反诉权。即在附带民事诉讼中,只要被告人提出的是与案件事实存在直接联系的反诉, 都应当允许和受理,且一并进行审理。
五、撤回公诉以后附带民事诉讼的处理
在现实刑事附带民事诉讼的司法审判实践中,有时会出现公诉机关撤回公诉的情况,当公诉机关撤回公诉以后,附带的民事诉讼应当怎样处理,就成为了程序上必须解决的一个问题。就目前审判实践中的情况来看,最为主要的是三种做法:一、由原审法院裁定中止诉讼,对于本院的民事审判庭有管辖权的,由原审刑事审判庭将附带民事诉讼的案件移送本院的民事审判庭审理;对于本院无管辖权的,由本院将附带民事诉讼案件移送有民事管辖权的法院审理;二、由原合议庭对附带民事诉讼的双方当事人进行调解,调解不成的裁定驳回附带民事诉讼,告知被害人另行起诉;三、由原审刑事合议庭继续审理附带民事诉讼的案件,并做出判决。
对于现实审判实践中的这三种做法,第二种方式比较切实。理由:首先,刑事附带民事诉讼是以公诉机关对于犯罪的刑事追诉为存在前提的。没有公诉机关对于犯罪的刑事追诉,也就不存在刑事诉讼中对于被害人的民事损害赔偿。既然追究犯罪的刑事追诉已经撤回,附带民事诉讼就没有了成立的前提,“皮之不存,毛将焉附”?其次,第二种方式在公诉机关撤回公诉的条件下,对附带民事诉讼的双方进行调解,不仅有利于诉讼经济,而且调解与审理不同,不存在刑事诉讼与民事诉讼在审理适用的原则、举证责任、证明标准等等上的重大差别。因而即便是诉讼的性质、类型不同,刑事审判庭也是可以对于双方进行调解的。而第一种方式在公诉机关撤诉以后,无视案件的情况,也不进行调解,就一律移送,显得很不经济。第三种方式虽然从诉讼的角度上看,似乎很经济,但是在审理的程序上是按照通常的民事诉讼程序还是刑事附带民事诉讼程序,以及诉讼过程中在举证责任、证明标准等等问题的确定上都存在诸多的问题。因而,相比之下第三种方式是不可取的。

卢建辉
如皋市人民法院
226500


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泸州市物业管理办法

四川省泸州市人民政府


泸州市物业管理办法
泸市府令(2008)第57号



《泸州市物业管理办法》已经2008年6月26日市政府第7次常务会议讨论通过,现予以公布实施。







代市长 刘国强



二○○八年七月一日





泸州市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范泸州物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,保障物业的合理使用,根据国务院《物业管理条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 泸州市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称业主,是指房屋的所有权人。使用人是指房屋的承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 泸州市规划建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

泸州市房地产管理局负责承办本行政区域内物业管理活动监督管理的具体工作。

各区县建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。(以上统称物业监督管理部门)

街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会协助和配合有关部门做好物业管理活动的监督和指导工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第九条 一个物业管理区域内,业主入住率达50%以上(含返迁房)或竣工验收合格交付使用满两年的物业,应当在物业所在地的区县建设行政主管部门或在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会筹备组,组织业主召开首次业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。依法归全体业主所有的物业不计投票权。

首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定,每平方米(不足1平方米不计)建筑面积为一个投票权,投票权数累加计算。

业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。

第十条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元或楼层等为单位,推选1名业主代表参加业主大会会议。

业主代表由每幢、单元或楼层的全体业主推选产生,推选业主代表应当经有投票权过半数的业主同意。

业主代表参加业主大会会议,应当真实反映其所代表的该幢、单元或楼层的业主的意愿。业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体选票经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或业主代表大会的决定对业主具有约束力。

第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业服务的实施情况;

(二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务委托服务合同。

(三)及时了解业主、使用人的意见和建议,监督物业服务企业的工作,协助物业服务企业落实各项管理措施;

(四)监督业主遵守管理规约;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时需提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会决定、业主身份确认材料、选举结果及其成员名单等有关资料。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强,具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。

业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会成员在业主中选举产生,数额应当为5人以上单数,每届任期3年,可连选连任;业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生;业主委员会成员物业产权变更的,应予以改选。

第十五条 管理规约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。物业使用人应当严格遵守管理规约。

第十六条 业主大会自成立之日起2个月内,应当决定物业服务企业的续聘或另选聘新的物业服务企业。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业服务无关的决定,不得从事与物业服务无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区县建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十条 建设单位在办理商品房预售许可证时,应当提交物业服务合同和物业服务方案。购房人在签订购房合同时,应与受委托的物业服务企业签订前期物业服务协议。前期物业服务协议应作为房屋销(预)售合同的内容。

第二十一条 建设单位应当在房屋销(预)售前制定临时管理规约,在房屋销(预)售时向购房人明示,并予以说明。购房人在与建设单位签订商品房买卖合同时,应当对临时管理规约予以书面承诺。

第二十二条 在物业销(预)售前,对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以下的小区,由建设单位征得物业管理主管部门同意后,可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理;对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以上的,应当通过招投标方式选聘物业服务企业对拟销售的物业实施前期物业管理,投标人少于3人的,由建设单位征得物业管理主管部门同意后,可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理。

第二十三条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后,办理物业承接验收手续。

第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内,建设单位应当将下列资料移交物业服务企业,资料移交后报物业管理主管部门备案:

(一)竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必须的其他资料。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时,应当将上述资料全部移交给业主委员会。

第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业服务企业和物业服务

第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。

第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后,按照核定的资质等级,承揽相应的物业服务业务。

市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的,应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案,并到有关部门办理相关手续。

第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等,应在工商办理变更之日起30个工作日内,到建设行政主管部门办理变更和备案手续。

第三十条 物业服务企业的权利:

(一)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(二)依据有关规定和物业服务合同,收取物业服务费用和代办服务费用;

(三)有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为,对造成损害的有权要求赔偿;

(四)依法开展多种经营和特约有偿服务。

(五)对物业区域内存在的问题提出整改意见;

第三十一条 物业服务企业的义务

(一)全面履行物业服务合同,及时提供优质物业服务,提高物业服务水平;

(二)接受业主委员会和业主的监督;

(三)重大管理措施应提交业主委员会审议决定;

(四)配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作;

(五)落实消防、治安等安全防范措施和应急措施,发生事故及时向有关部门报告;

(六)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本,服务合同自签订后15日内,报物业监督管理部门备案。

第三十四条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。

第三十五条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。

第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价;为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费,除价格管理部门另有规定外,均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)用于物业管理的固定资产折旧费;

(七)办公费用;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其他费用。

第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。

第四十三条 物业管理区域内,供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取3%以内手续费(不得计入价内),但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条 物业服务费的收取和使用,应当统一管理,专款专用,严格财务管理制度,并接受有关部门的监督。

第五章 物业的装饰装修管理和维修管理

第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利,但不得危及建筑物的整体安全,更不得损害其他业主的合法权益。

第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由责任人负责修复或赔偿;业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。

第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容:

(一)装饰装修工程的实施方案;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处理;

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定,对装饰装修活动进行管理工作。

业主和使用人在实施物业装饰装修活动中,应自觉接受物业服务企业的监督。

对违反装修规定的行为,物业服务企业应及时劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第五十条 物业在规定的保修期内的维修,按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。

第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新所需费用由责任人承担。

第六章 物业管理用房和共用设施设备

第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划,并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。

第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前,提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的,物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。

业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋,并具备水、电等基本功能。

第五十四条 物业管理用房确权,在物业管理区域竣工验收合格后,依据建设行政主管部门的相关规定,房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记,由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。

第五十六条 业主委员会成立后,建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后,应全部提供给物业服务企业使用。

第五十七条 物业管理区域内的共用设施设备,是指住宅小区内,建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库和公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅物业单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。

第五十八条 业主转让其建筑物专有部分所有权的,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。

第五十九条 物业区域内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共同所有。但道路属于城镇公共道路的除外,绿地属于公共绿地或者明示属于个人的除外。

第六十条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理,由相关公用事业单位自行负责。实行委托的,由被委托的物业服务企业按照委托协议的约定负责。

第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由泸州市建设行政主管部门会同泸州市财政部门依照国家有关规定制定。

第七章 法律责任

第六十二条 未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上建设行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,按照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十三条 物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的,由县级以上建设行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十四条 违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权的,由县级以上建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十五条 违反本办法规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务机构或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务机构的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 违反本办法规定,不移交有关资料的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十七条 违反本办法的规定,建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律法规的活动,触犯刑律的,依法追究刑事责任,尚不够刑事处罚的,依法给予治安管理处罚。

第七十条 违反本办法的规定,建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第八章 附 则

第七十一条 本办法中有关用语的含义为:

(一)住宅自用部位,是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内装饰等部位。

(二)住宅自用设备,是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。

(三)入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。

第七十二条 本办法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日发布的《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》(市政府令第29号)同时废止。


中华人民共和国政府和马里共和国政府关于中国派遣医疗队赴马里工作的议定书(1993年)

中国政府 马里共和国政府


中华人民共和国政府和马里共和国政府关于中国派遣医疗队赴马里工作的议定书


(签订日期1993年10月27日 生效日期1993年5月10日)
  中华人民共和国政府(以下简称中方)和马里共和国政府(以下简称马方),为进一步发展两国卫生事业的友好合作关系,经过友好协商,达成协议如下:

  第一条 应马方的要求,中方同意派遣由三十一人组成的医疗队(包括译员、厨师)赴马里工作。医生专业组成根据马方提出的要求,双方共同商定。

  第二条 中华人民共和国医疗队(以下简称医疗队)的任务是与马方医务人员密切合作,协助马方开展医疗工作(不包括承担法律责任的医疗工作),并通过医疗实践交流经验,健全医院管理制度。医疗队每半年应向马方卫生总局和有关医院汇报工作一次。

  第三条 医疗队的具体工作地点是卡地医院、马尔卡拉医院和锡加索医院。

  第四条 医疗队工作所需要的主要药品和主要医疗器械,由中方无偿赠送。使用上述药品时,医院可向病人收取费用,以便更新药品和改善医疗队的工作和生活条件,其收入的具体使用办法由医院和医疗队共同商定。马方应提供一般的药品器械、包药纸张和医用敷料、清洗剂及消毒材料等。
  中方应提交所提供药品的清单及其名称。医院将与中国医疗队共同制定药品的管理办法。

  第五条 中方提供的医疗队使用的药品、器械和其他物品,由中方运至巴马科。马方应及时负责它们的报关、提取手续和由巴马科至各医疗点的运输并支付各种税款及费用。

  第六条 医疗队人员赴马里的旅费,在马里工作期间的工资(含生活费用),以及交通工具的维修及油料、办公、出差和医疗等费用由中方负担。他们的回国旅费及他们在马里工作期间的住房(包括必要的房屋、家具、卧具、水、电),通讯、交通(包括交通工具及其司机),由马方负担。

  第七条 医疗队人员在马里工作期间,马方免除他们应缴纳的直接税款,并为他们提供开展工作的便利条件。

  第八条 医疗队人员享受中方和马方规定的假日,每工作期满十一个月享受一个月休假,如因工作需要不能在当年休假,可保留在下年度回中国补假。

  第九条 医疗队应尊重马方的法律和人民的风俗习惯。

  第十条 本协议书未尽事宜或在执行中发生异议,应由两国政府通过友好协商解决。

  第十一条 本协议书有效期为两年,一九九三年五月十日至一九九五年五月九日止。期满后,医疗队将按期回国。如马方要求继续派,应在期满前六个月提出。
  本协议书于一九九三年十月二十七日在巴马科签订,共两份,双方各执一份,每份都用中文和法文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府           马里共和国政府
   代     表              代 表
     孔维实            马马杜·拉莫利·特奥雷
    (签字)               (签字)