解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


山西省政府


山西省贯彻《国营企业招用工人暂行规定》的实施办法
山西省政府



为贯彻执行国务院发布的《国营企业招用工人暂行规定》，结合我省情况，特制定本实施办法。
一、本办法适用于国营企业、事业单位、国家机关和社会团体（含中央驻晋单位）在国家劳动工资计划指标之内从社会上招用的工人。
二、招工要贯彻先培训后就业的原则，优先从待业职工和经过职业技术学校等培训的城镇待业青年中招收，不足时再从城镇其它待业人员中招收。不再实行“子女顶替”的制度和内部招工的办法。
对一九五七年底以前参加工作、家居农村的老工人，在他们办理退休手续后，允许其一名农村的适龄未婚子女到父母原工作单位的城镇，参加招工考核，考核合格者，优先录用。被录用后，劳动部门办理录用手续，公安、粮食部门办理户、粮关系转移手续，退休工人本人的户、粮关系
同时迁回农村。未被录用的，仍应留在农村劳动。
本办法施行后，对因工死亡、因工致残完全丧失劳动能力的工人，可以招收其一名经考核符合招工条件的子女参加工作。被招收的子女是农村户口的，公安、粮食部门应予办理户、粮关系转移手续。
三、对在矿山井下、野外勘探、森林采伐、盐业生产等四个行业工作满十年（井下采、掘工人为五年）以上工龄的职工（不包括从农村招用的户、粮关系不变的劳动合同制工人），本单位有招工指标时，可以招收其一名经考核符合招工条件的职工子女参加工作（已招收过一名子女的，
不再招收）。被招收的职工子女是农村户口的，公安、粮食部门应予办理户、粮关系转移手续。
四、待业职工重新就业，应经当地劳动服务公司推荐，持《劳动手册》或《待业职工手册》报考，由招工单位对他们进行必要的考核，合格者优先录用。
五、单位招用工人，应根据计划、劳动部门下达的招工指标，拟定招工简章，经县（市、区）以上劳动部门审查同意后，在指定的招工地区内予以公布。招工筒章的主要内容是：工种及专业、招工人数、男女比例、年龄、文化程度、身体条件、报名手续、报考时间、地址、考试科目、
合同期、工资待遇等。
六、单位招工应在当地劳动部门的指导下，坚持面向社会，公开招收，德智体全面考核，择优录用的原则。考核合格者，按有关规定由县（市、区）劳动部门审查办理招工录用手续。同时按《国营企业实行劳动合同制暂行规定》及其实施办法签订劳动合同。
七、招工考核由劳动行政管理部门组织的，招工单位应向劳动行政管理部门交纳适量的费用。
八、矿山、建筑、装卸搬运和邮电部门的乡邮员、驻段线务员等，从农村招工，仍按国家有关规定执行。其它单位确需从农村招用的特殊工种，应报单位所在地的地、市劳动部门批准。
九、经国家和省批准实行工资总额同经济效益挂钩按比例浮动的企业，需要招工时，由企业所在地的地、市劳动部门办理，并报企业主管部门和省计划、劳动部门备案。需要跨地、市招收的，由企业所在地的地、市劳动部门直接与有关地、市联系办理。需要跨省招收的，须经省劳动局
批准。
十、招用工人的男女比例，应根据生产特点和工作需要，由当地劳动部门同招工单位合理确定。凡适合妇女从事劳动的工种和工作，应当招用女工。
十一、招用工人，不得招用在校学生和在职职工。
十二、《劳动合同制工人录用通知书》、《劳动合同制工人合同书》由省劳动局统一制定。
十三、本实施办法由省劳动局负责解释。
十四、本实施办法自一九八六年十月一日起施行。



1986年9月13日